Статья о ценообразовании посуточных квартир в Москве или зачем мы ищем квартиру за 2000 в сутки?

...

Квартира на сутки НЕ за 2000 рублей

Если Вы, уважаемый арендатор, хотели бы снять квартиру на сутки в Москве дешево, то эта небольшая статья для Вас. Мы поясним в этой статье из чего складывается ценообразование московских посуточных квартир, кто и что формирует цены на аренду и почему квартира на сутки в столице не может быть слишком дешева.

Итак, всем нам известно, что сегодня в большинстве своем объекты для недолгого проживания на рынке недвижимости предлагаются агентствами (или управляющими компаниями). Так сложилось, что такие агентства, по-сути, формируют рыночный ценник посуточной аренды (по той простой причине, что их подавляющее большинство). Однако, многие потенциальные клиенты все же пытаются найти не агентство, а собственника квартиры, что бы снять квартиру именно у него, надеясь таким образом сэкономить средства (о колоссальных трудозатратах на поиск собственников жилья мы умолчим). Разумеется, на просторах интернета имеется немало частных лиц (собственников), которые занимаются посуточной сдачей своей собственной квартиры, но найти такого человека в общей массе арендодателей крайне сложно. Их просто мало. Если же такой и находится, то вряд ли у него имеется более одной квартиры в собственности для сдачи, а, значит, и маловероятно, что жилье его будет свободно на нужные Вам даты. Одним словом, поиск жилья от собственника – еще та проблема…

Стоит добавить, что заблуждением является думать, что собственник квартиры предложит Вам значительно меньший тариф! Причина? А зачем ему это..? Такой собственник, как и любой другой арендодатель изучает цены посуточной аренды жилья в интернете, сформированные агентствами и компаниями, и ставит свой, примерно аналогичный тариф. Даже, более того, квартира собственника «не просит кушать», и будет ли она занята клиентом или простоит несколько дней незанятая - прямых денежных потерь у такого человека нет, а, значит, и нет смысла качественно регулировать стоимость суток проживания.

Но, да бог с ним, с собственником. Мы немного отклонились от темы. Сделаем акцент на ценообразование посуточной аренды жилья сегодня: что же формирует эту цену?

Итак, большинство квартир, которые выставлены на рынке недвижимости – предлагаются агентствами или управляющими компаниями. Такие квартиры, чаще всего, взяты в долгосрочную аренду агентством/компанией и пересдаются приезжим и гостям столицы. Какие же затраты в расчете на 1 сутки (по одной квартире) несет агентство/управляющая компания?

Перечислим:

1. Затраты по долгосрочной (месячной) аренде жилья. Сегодня взять самую простую квартиру в аренду помесячно можно не менее чем за 30 тыс. рублей. в мес. При этом мы не говорим о квартире с евроремонтом, или о квартире в центре города Москвы, или о квартире бизнес-класса. За сумму около 30.000 руб. можно найти самую простую однушку, в отдаленном районе Москвы и, скорее всего, не около метро. Следовательно, по квартире несутся минимальные прямые расходы на аренду около 1000 рублей в день.

2. Затраты по уборке. Каждый клиент, наверняка, хочет заехать в чистую квартиру. Следовательно, в квартире должна производиться уборка после каждого клиента (со сменой постельного белья и полотенец). Если мы обратимся в дешевую (!) клининговую компанию, то самый минимальный ценник на разовую уборку, выставленный такой компаний, окажется в районе 1500-2000 рублей. Если мы попытаемся сэкономить на уборке и обратимся к частному лицу (по объявлению), то цена упадет до 1000 рублей за уборку. Если мы будем пытаться экономить и далее, к примеру, привлекая персональную недорогую уборщицу на постоянной основе, то минимальные деньги, которые мы сможем ей заплатить могут быть на уровне 600-700 рублей (при этом стоить отметить, что найти уборщицу за эти деньги – задача сверх- архи- сложная, ведь, кто захочет убираться за копейки…). Ну, а за более меньшие средства нам, наверняка, придется убираться самостоятельно…

3. Затраты на дорогу. Почти все, кто занимается посуточной арендой квартир в Москве – занимаются этим, имея в пользовании автомобиль. Сдавать квартиры посуточно – дело не легкое и возить пакеты с чистым и грязным бельем по метро не получится. На автомобиле нужно, как минимум, приехать - заселить клиента, и приехать – клиента проводить, при этом привезя белье чистое и забрав грязное. Съездить на автомобиле два раза на квартиру, простояв в московских пробках, занятие не очень приятное и в расчете на бензин будет стоить не менее 250 рублей (берем опять же самый минимальный показатель затрат, который в реальности неминуемо будет выше!)

4. Рекламные расходы. Клиенты, снимающие посуточные квартиры, должны где-то находить рекламу этого самого жилья. Сегодня большинство сайтов, где можно эту действенную рекламу запустить перешли на платную основу и требуют за размещение объектов небольшие суммы. В месяц такая реклама может стоить минимум до 2000-3000 рублей. Это даже с учетом того, что мы не имеем собственных сайтов, которые требуют постоянных и не малых расходов. А, значит, реклама для арендодателя стоит примерно 70-100 рублей в день. (В реальности рекламные расходы могут доходить до 10-15 тыс. руб. в месяц и выше, если предлагается несколько объектов для аренды или содержится собственный сайт в интернете). К сожалению, без рекламных расходов заниматься посуточным бизнесом практически не получится.

5. Коммунальные расходы: электроэнергия. В расчете на 1 месяц обычно получается ~ 1200 рублей за одну квартиру (или около 40 руб. в день.)

Теперь, перечислив все основные прямые расходы, которые несет арендодатель в сутки по одной, самой простой (!) посуточной квартире, посчитаем их: 1000 (аренда) + 600 (уборка) + 250 (бензин) + 70 (реклама) + 40 (электроэнергия) = 1960 рублей.

При этом стоит отметить, что в реальной жизни затрат получается значительно больше, ибо:

  • жилье нуждается в уходе, там что-то иногда требуется к починке

  • необходимо платить налоги

  • несутся иные сопутствующие затраты (чистящие средства, туалетная бумага, шампуни и т.д.)

Но для минимизации расходов мы даже готовы опустить момент дополнительных затрат и не учитывать их в нашем подсчете…

Следует отметить, что если у арендодателя не одна посуточная квартира, а несколько (а у агентств и управляющих компаний, обычно, для предложения есть ряд объектов), то расходы за счет высокого оборота по клиентам/жилью можно снизить на ~ 20-30%. Снижая таким образом стоимость, получаем себестоимость суток проживания в районе 1500 рублей за сутки.

Итак, у нас получилось: что бы заселить клиента на 1 сутки в самую-самую дешевую посуточную однушку в городе Москве (напомним - это не центр, квартира не бизнес-класса, и расположение, скорее всего, не рядом с метро) арендодатель должен понести прямых расходов на сумму приблизительно 1500 рублей. При этом этот арендодатель (внимание!): фантастически экономен, имеет раскрученный, успешный и постоянный процесс привлечения клиентов, не знаком с убытками (простоями квартир) и не платит налогов. Вот такой волшебный арендодатель у нас получился…

А теперь настало время подумать о прибыли для этого предпринимателя (мы же согласны, что посуточная сдача жилья – это не социальный проект, а обычный бизнес?)

Всем известно, что в России, в отличие от иных стран никто не работает с прибыльностью 10-15%. Нет у нас этого в крови и, быть может, еще лет 100 не будет… Весь бизнес в России построен на прибыльности как минимум (!) в 70-100%. За другие доходы ни один предприниматель в нашем государстве пальцем не пошевелит, и это постфактум. Таким образом, приплюсовывая эту прибыльность для арендодателя к прямым затратам, мы получаем стоимость одних суток для клиента: 1500 руб. + 70(100%) равную примерно от 2500 до 3000 рублей за сутки.

Следовательно, вот эти деньги, 2500-3000 руб. в сутки, сегодня, в 2013 году, стоит по минимальным деньгам самая простая однокомнатная посуточная квартира в столице.

Неужели Вы все еще ищите квартиру за 2000, приятную и около метро!?